По оценке специалистов, объем предложения складов приемлемого качества, расположенных в Московском регионе, едва ли превышает 700-800 тыс. кв. м (при общем объеме предложения 1,5-1,8 млн кв. м). Из них порядка 200-300 тыс. кв. м можно отнести к помещениям международного стандарта, которые отвечают требованиям современной логистики. В свою очередь, спрос на такие объекты со стороны крупных международных компаний, дистрибуторов и производителей очень высок. Об этом свидетельствует и доля вакантных складских площадей - она не превышает 2-3%.

До сих пор существуют два разных понятия "склад". В старом, советском понимании - это место для хранения продукции, или, в статистических сборниках Госкомстата еще фигурирует понятие "запасы". Современная логистика понимает под складом место для эффективной обработки товара, то есть склад рассматривается как объект инфраструктуры, обеспечивающий быстрое и эффективное движение материальных ресурсов. В условиях современной экономики товарные ценности должны двигаться, а не залеживаться, скапливаясь в одном месте.
Западные компании давно руководствуются этим принципом, поэтому инфраструктура поддержки их бизнеса основана на логистике. В России же фактор логистической эффективности пока не стал решающим - перестройка всей системы ведения бизнеса идет недостаточно быстрыми темпами, но в отдельных отраслях логистика очень развита. Например, руководители торговых компаний давно осознали, что с помощью эффективной логистики они легко обгонят конкурентов. Эффективные логистические технологии позволяют увеличить скорость обращения товара, сократить площадь хранения.

Универсальной формулы идеального склада не существует. Успешное решение возможно при комплексной проработке каждого элемента - территории, зоны складских помещений, техническое оснащение, температурный режим. Например, для определения требований к полам необходимо оценить параметры предполагаемой складской техники. Современная скоростная техника имеет металлические колеса с тонким слоем резины, и появление трещины или выбоины в полу создает ударный эффект. В результате возможны несчастные случаи, повреждение товара, замедление и даже остановка складских операций. Другой важный момент - система пожаротушения, которая не должна приводить к порче товаров.

Требования к складам у разных отраслей различны, поэтому для каждой отрасли должны быть найдены свои оптимальные решения. В случае строительства склада для сдачи в аренду гораздо сложнее определить оптимальные параметры постройки. А это очень важно, так как подобные проекты требуют больших инвестиций, а построенная недвижимость должна оставаться ликвидной на протяжении длительного периода.

К сожалению, у нас нельзя полностью ориентироваться на западные стандарты. Слепое перенесение западных проектов в Россию осложнено несовпадением требований ГОСТов и СНиПов. К тому же, некоторые конструктивные решения вообще не могут быть согласованы в России. Западные проекты не подходят для наших климатических условий.
Крупные инвесторы долго не замечали потенциально высокого спроса на складскую недвижимость. Фактически они игнорировали этот сегмент рынка и активизировались на нем лишь недавно. Результатом притока инвестиций в этот сектор может стать резкое, волнообразное увеличение объема предложения складских комплексов.

Реализацией проектов в области складской недвижимости сегодня интенсивно занимаются как крупные местные девелоперы, так и известные логистические компании, которые строят склады "под себя", а также участвуют в проектах "под заказчика". По разным оценкам, на логистических операторов приходится 60-70% всего рынка. Кроме того, ожидается выход на рынок крупных иностранных девелоперов.

Этот рынок становится все более популярным для инвестиций. Доходность и сроки окупаемости проектов сравнимы с рынком офисной недвижимости (15-17%) и составляют около четырех-пяти лет. Заметно увеличилось количество торговых компаний, возводящих склады "под себя". Фирмы, которым не выгодно арендовать склад площадью 70 тыс. кв. м, предпочитают построить собственное здание и самостоятельно внедрить бизнес-процессы, а также информационную систему.

Главными барьерами, сдерживающими развитие рынка складской недвижимости, специалисты считают размытость классификации складских помещений, отсутствие соответствующих общепризнанных стандартов качества, а также отсутствие цивилизованного рынка земли и дефицит участков, обеспеченных соответствующей инфраструктурой.

Отсутствие единой, согласованной характеристики складов классов типа A, A-, B не позволяет с точностью определить количество существующих и строящихся объектов той или иной классификации. Сегодня определены лишь общие параметры и характеристики, которым должны соответствовать качественные складские помещения, предлагаемые в аренду. Так, для класса A одним из наиболее важных параметров является местоположение склада: удобные подъезды, расположение комплекса не должно затруднять передвижение автотранспорта, желательно наличие железнодорожной ветки; на прилегающей к складу территории должна быть возможность свободного размещения автотранспорта и расширения границ склада для динамично растущих клиентов.

На данный момент к классу A специалисты относят только вновь построенные объекты, так как при реконструкции невозможно учесть все необходимые нюансы: склад должен быть одноэтажным с высотой потолков не менее 14-16 метров, иметь современные системы безопасности и офисные помещения. Внутреннее оснащение здания зависит от специфики бизнеса клиента. Склад становится основой логистического процесса, частью бизнеса любой дистрибуторской и производственной компании. У каждой фирмы свои специфические требования к оснащению здания, поэтому главная цель арендодателя - обеспечить клиента любыми необходимыми условиями, оборудованием или услугами. У одних арендаторов в структуре есть отдел логистики, и все, что им необходимо - пустое, готовое, качественное помещение с системой пожарной безопасности, ровным полом и возможностью дальнейшего расширения; другим клиентам нужен весь спектр услуг в области логистики.

Большое значение имеет группа товаров, для которых предназначен склад. Например, с большими сложностями при поиске подходящего помещения сталкиваются фармацевтические компании. Из-за дефицита складов класса A на рынке широко практикуется строительство объектов "под заказчика". Этот процесс занимает в среднем шесть-семь месяцев после согласования всей документации.

Большое значение имеет месторасположение объекта. Желательно, чтобы к площадке была подведена железнодорожная ветка, еще лучше - соседство с аэропортом. Должна иметься возможность подключения к электрическим мощностям, канализации, газопроводу.
Земельная проблема усугубляется затяжным процессом перевода участков из сельскохозяйственного назначения в индустриальное. На получение всей разрешительной документации может уйти до 18 месяцев. По мнению специалистов, объем строительства складов в течение ближайших лет будет напрямую зависеть от изменения ситуации на рынке земли и создания более цивилизованных земельных отношений. Многих инвесторов сдерживает именно сложность процедуры приобретения земельного участка.

По мнению специалистов, стоимость строительства одного квадратного метра качественного складского комплекса составляет около $350-500. Плюс затраты на оформление земли, согласования, проведение коммуникаций, разработку и внедрение бизнес-процессов, маркетинг и управление объектом. При этом себестоимость строительства напрямую зависит от масштаба проекта. Строительство склада площадью 10 тыс. кв. м. не всегда рентабельно, а строительство логистических парков на 70-100 тыс. кв. м. сегодня может быть одним из самых выгодных инвестиционных вложений в коммерческую недвижимость, считают специалисты.

В последнее время все более пристальное внимание деловой общественности привлекает рынок складских услуг Санкт-Петербурга. Девелоперы заявляют о строительстве складских комплексов, логистические компании вводят в эксплуатацию складские терминалы. Повышение интереса к складской тематике не случайно: экономический рост приводит к оживлению деловой активности. На российский рынок выходят новые западные игроки: организация производства на территории страны становится не менее выгодной, чем экспорт продукции.

Логистические компании завоевывают доверие потребителей и приучают их к высокому качеству услуг: убедившись в эффективности логистического аутсорсинга, все большее количество компаний использует логистический сервис. Несмотря на то, что основными потребителями логистических услуг по-прежнему являются западные фирмы, по мнению большинства операторов, уже в ближайшем будущем увеличиться спрос на логистические услуги со стороны отечественных компаний.

К сожалению, структура предложения на рынке складов Петербурга остается неизменной на протяжении десятилетий: построенные еще в советские времена склады слегка подновляют, в соответствии с очередным витком конъюнктуры, но этим дело и ограничивается. Как правило, под склады используют бывшие производственные помещения, специально не предназначенные для складирования. Большинство таких складов можно отнести к классам С и В по международной классификации.

По мнению специалистов, доля складов, которые можно отнести к классу А или А-, составляет около 20%. Склады класса А в Петербурге можно пересчитать по пальцам. Логистам приходится проявлять немалую изобретательность при поиске подходящего склада. Даже логистические компании, имеющие офисы, филиалы или представительства в Петербурге, испытывают затруднения. По мнению игроков на этом рынке, найти подходящий склад в Петербурге, используя только открытые источники, специализированные издания, Интернет, и услуги агентств по недвижимости, невозможно. Найти хороший склад без использования личных связей практически не возможно.

К сожалению, склады, которые позиционируются как склады класса А, часто оказываются не соответствующими тому, что действительно отвечает требованиям международной классификации складов под этим названием. Часто это случается, так как ни арендодатель, ни потребитель складских услуг не ориентируются в критериях, по которым склад можно отнести к той или иной категории. Причем, по мнению специалистов, даже крупные известные компании не застрахованы от подобных ошибок.

Важнейшим параметром выбора складского оператора является его место расположения. Причем выгодным может считаться расположение как в центре города, так и вблизи от основных транспортных магистралей. Следующим по значимости фактором является стоимость аренды. Таким образом, приобретается не услуга складского обслуживания, а складское помещение.
В то же время уровень требований к складам медленно, но неуклонно растет. Более того, поиск хорошего склада начинают осознавать как проблему, от решения которой зависит эффективность бизнеса. Арендаторы вырабатывают все более дифференцированные критерии выбора складского помещения и испытывают потребность в более подробной информации о рынке.
Распространение высоких стандартов качества в сфере складирования не в последнюю очередь вызвано приходом на петербургский рынок московских компаний. У московских компаний уже есть опыт работы со складами класса А, и на петербургском рынке они стремятся получить сервис того же уровня. Вместе с ростом экономической активности и уровня жизни успешный опыт работы со складами класса А на петербургском рынке всего лишь нескольких компаний способен породить цепную реакцию и сформировать массовый спрос на складские услуги более высокого качества.

Вселяет надежду и то, что, по словам Виктора Полищука, заместителя председателя Комитета по градостроительству и архитектуре администрации города, в новом генеральном плане Петербурга, который должен вступить в силу с 2006 г., развитие транспортной и складской инфраструктуры является одним из приоритетов. Под эти цели в генеральном плане отводят значительные территории. Разрабатывают зональное регулирование, которое позволит четко определить правила использования земель и упростить процедуру взаимодействия власти и бизнеса в вопросах строительства.