В 2007 год "земельный задел" - земельные участки в собственности строительных компаний - снизился с 3,1 до 1,4 млн. м2, то есть более чем в два раза, причем снизился он, в основном, за счет районов, где строительство шло наибольшими темпами: в Красносельском, Приморском и Невском. В старой части города строить скоро будет негде.
Основная тенденция развития земельного рынка Петербурга в сфере жилищного строительства - значительное снижение объемов застройки земельных участков в Адмиралтейском (на 51%), Василеостровском (на 39%), Калининском (на 45%), Кировском (на 39%), Красногвардейском (на 17%), Петродворцовом (на 33%), Петроградском (на 25%) и Фрунзенском (на 33%) районах. Одновременно в Выборгском, Красносельском, Курортном, Невском, Московском, Пушкинском и Приморском объем застройки сохранился, а то и существенно увеличился (в Красносельском, Пушкинском и Приморском).
Объем застройки за 2007 год вырос с 7,8 млн. м2 до 8,1 млн. м2. Этот рост обеспечен за счет районов из группы, где жилищное строительство может развиваться за счет участков, отведенных под комплексное освоение территорий и выведенных на рынок после скупки сельскохозяйственных земель. В Выборгском районе объем таких проектов (по площади жилья) составляет 2.5 млн м2 и еще плюс 2 млн м2 прилегающих территорий Ленинградской области, в Красносельском районе – 2,3 млн. м2, в Невском, с учетом областного Кудрово – 2,3 млн м2, в Приморском – 3,2 млн м2, в Пушкинском – 2,8 млн. м2, в Московском районе - 1,2 млн. м2.
В районах первой группы "задел" по не начатым объектам к началу 2007 года уже заканчивался, поэтому застройщики в течение 2007 года его практически не использовали. Похоже, девелоперы ожидают значительного повышения цен в 2008–2009 гг. и, не без оснований, рассчитывают распродать остатки задела по новым ценам. Исключение - Центральный район, где строится, в основном, элитное жилье, для которого не приходится рассчитывать на резкое повышение цен. Поэтому объем застройки в Центральном районе сохранился, а задел снизился с 50 тыс. м2 до 18 тыс. м2.

Миллионеры
Сегодня в проектах - «миллионниках» заявлено около 25 млн м2 будущего жилья. В работе более десятка проектов комплексного освоения территорий - это, как минимум, еще 10 млн будущих жилых метров. Предполагается, что около миллиона петербуржцев в обозримой перспективе переедет на необжитые окраины Петербурга в города-спутники, где, кстати, предстоит решить весьма сложные проблемы с обеспечением обширных районов нового строительства водой, газом, электроэнергией и социальной инфраструктурой.
Кстати, инфраструктурные потребности районов нового освоения обеспечат не более 50% требуемых здесь рабочих мест, остальные места могут быть созданы только за счет ускоренного развития промышленно-логистических зон. Возможности маятниковых перемещений «работа-дом» в течение дня в «старый город» будут крайне ограничены: городской транспорт уже сегодня работает на пределе и может не выдержать дополнительной нагрузки. Таким образом, проблема рабочих мест может оказаться главным сдерживающим фактором в реализации амбициозных проектов.
В результате может сложиться так, что на рынке жилья получится «перекос»: на одном полюсе сужающееся предложение жилья в обжитой части города с быстро растущими ценами (в первом квартале 2008 года они уже выросли на 20%), на другом - избыточный, стагнирующий сектор жилищного строительства в районах нового освоения, возможно, с демпинговыми ценами на жилье.
Впрочем, Генеральный план развития Петербурга может скорректировать эту ситуацию. Он предусматривает ввод в перспективе до 2025 года не менее 50% нового жилья в обжитой части города. На первом этапе, с учетом инерционности рынка жилищного строительства, на новые, окраинные территории должно приходиться не более 30% ввода жилья. То есть окраинные территории должны развиваться постепенно, по мере переориентации спроса населения, развития социальной и инженерной инфраструктуры, транспортных связей, а также мест приложения труда.
В «старом городе» еще имеются свободные земельные участки, позволяющие, с соблюдением всех градостроительных нормативов, ввести от 10 до 15 млн. м2 жилья, что обеспечит платежеспособный спрос на 5-7 лет и предотвратит резкое увеличение цен. Однако вовлечению этих земельных ресурсов в оборот препятствуют организационные трудности: не отработаны требования к предпроектной документации и порядок ее подготовки.
Впрочем, не стоит забывать и о другом способе пополнения земельного задела у компаний в обжитых районах города: это реконструкция кварталов, занятых изношенными и морально устаревшими домами постройки 60–70-ых годов. С ростом цен на землю в черте «старого города» процесс реновации кварталов пойдет полным ходом, как это было в Москве. Реконструкция ветхого жилья даст городу еще 20 – 30 млн м2 новостроек в обжитой части.
В более отдаленной перспективе практически неограниченным резервом для развития жилищного строительства в обжитой части может стать сплошная реконструкция промышленных зон, площадь которых почти в два раза превышает современную площадь жилой застройки. Но комплексное решение этой грандиозной задачи потребует огромных капитальных вложений, связанных не только с выводом промышленных предприятий и реконструкцией инженерной инфраструктуры, но и с рекультивацией освобождаемых территорий, без которой крупномасштабное жилищное строительство невозможно.

На маленьких
Переход к новому рынку жилищного строительства, основанному на комплексном освоении территорий или необходимости покупки земель сельскохозяйственного назначения для реализации крупных жилищных проектов, существенно осложнил положение застройщиков среднего масштаба. Еще 5–7 лет назад они вводили в Петербурге около 70% жилья. Теперь их доля в общем объеме застройки сократилась до 40–50%. При этом часть средних застройщиков – это новые московские компании, которые только разворачивают свою деятельность в Петербурге, так что их отнесение к категории «средних» весьма условно.
Перспективы на будущее для средних компаний весьма неутешительны. Только 30% из них (в основном московских) имеют задел по не начатым объектам в нормативном объеме. Остальные 70% либо вообще не имеют задела (таких подавляющее большинство), либо имеют недостаточный "портфель участков". Следовательно, большая часть средних застройщиков - в зоне риска.
Впрочем, в отличие от начала 2007 года, недостаточный задел имеет и половина крупных застройщиков (в основном, это петербургские компании).
Сейчас практически единственным источникам пополнения "земельного портфеля" для средних застройщиков является покупка земли и имущественных комплексов на вторичном рынке в «старом городе», но этот источник далеко не удовлетворяет их потребности в силу ограниченности, сильной конкуренции и высоких цен. Проекты – «миллионники», на которые нацелены проводимые торги по комплексному освоению территорий – это удел крупнейшего строительного бизнеса. На первых торгах, в январе 2007 года, на аукцион был выставлено право застройки 18 га земли в Петродворцовом районе. В аукционе участвовало 14 компаний, стартовая цена поднялась в 68 раз и достигла 38400 рублей в расчете на м2 улучшений. Однако надо отметить, что победитель отказался от заключения договора с городской администрацией.
Более поучительным стал второй, февральский аукцион, на котором разыгрывалось право застройки более 400 Га территории в западной части Приморского района. На этом аукционе первенствовал Главстрой-СПб, который приобрел права на данную территорию по цене – менее 10 евро в расчете на м2 будущих улучшений. Петербургские компании не смогли составить конкуренцию "дочке" московской компании по одной причине: для освоения такой территории капитализация застройщика должна составлять несколько миллиардов евро. В Петербурге таких застройщиков нет.
В третьем аукционе разыгрывалось право застройки двух земельных участков в Красносельском районе, площадью менее 30 га. Такие территории уже «по зубам» наиболее крупным петербургским застройщикам, и они дали бой «московским гостям». В результате один из участков приобрел Гатчинский ДСК, входящий в группу ЛСР. Причем достаточно жесткая конкуренция привела к более чем десятикратному росту цен на землю, а эта территория менее ликвидна по сравнению с выставленными на предыдущих торгах участками в Конной Лахте.
В последнем, четвертом аукционе, конкуренция была достаточно сильной, и цена земли составила почти 100 евро в расчете на м2 улучшений. В условиях острого общероссийского дефицита земли, предлагаемой для жилой застройки, Петербург стал привлекать внимание многих внешних стратегических инвесторов.
Из прошедших торгов по комплексному освоению территорий можно сделать следующий вывод. Даже самые крупные петербургские застройщики, такие как ЛЭК, ЛенСпецСМУ, Строительный трест, Строймонтаж, не могут участвовать в торгах по большим территориям (от 50 га) по экономическим ограничениям (размеры годового оборота, общая капитализация). Таким образом, торги по территориям размером в 100, 200 и более гектаров – это не что иное, как открытое приглашение на петербургский рынок жилищного строительства внешних очень крупных инвесторов.

В чем жить
Большинство возводимых жилых домов сегодня - кирпично-монолитные. Наружные стены в таких домах облицовываются кирпичом или стеновыми блоками с нескольким слоями утеплителя. Кирпично-монолитный дом - это своеобразный простор фантазии для будущего владельца квартиры. Несущие - внутренние стены-перегородки между квартирами, что позволяет увеличивать площадь прихожей, объединять комнаты, ставить дополнительные перегородки. Эксперты утверждают, что такие дома безопасны, экологичны, более устойчивы к землетрясениям и наводнениям по причине отсутствия швов и соединений. По сути - это единые жесткие конструкции.
По итогам прошлого года в структуре рынка по конструктивному типу стабильно лидирующие позиции занимают кирпично-монолитные дома, несмотря на незначительное уменьшение их доли на 0,2% по сравнению с предыдущим кварталом.
Значительно снизилась доля панельных домов: с 9,1% в 3 квартале до 5,9% в четвертом. При этом существенно выросла доля панельно-монолитных домов: с 2,4% в 3 квартале до 5,5% в четвертом. Общая доля панельных и панельно-монолитных домов при этом сохранилась на прежнем уровне – около 11 %. Остальные сегменты примерно сохранили свои позиции.
Анализируя тенденции изменения распределения сегментов рынка по долям, можно предположить, что тенденция постепенного незначительного увеличения доли жилья комфорт-класса за счет уменьшения доли жилья типового класса может носить долгосрочный характер. Это связано с выходом на рынок крупных проектов жилья комфорт-класса, а также наметившейся тенденции роста покупательской способности и возросшим требованиям покупателей к качественным характеристикам приобретаемого жилья. Доля элитного жилья, скорее всего, изменится незначительно в пределах своего нормального диапазона.

Комментарий
Артур Кириленко, президент корпорации «Строймонтаж»

На начало 2008 года у застройщиков Петербурга находятся земельные участки, на которых можно построить в общей сложности порядка 34,7 миллионов квадратных метров жилья. Из них порядка 5,2 миллионов метров уже выведены на рынок и частично проданы. В продаже на данный момент находится около 2,4 миллионов метров. Не выведено – 29,5 млн.кв.м., в крупных из них – 26 млн м2.
В этом году будут выведены в продажу первые очереди жилых комплексов на территориях, предназначенных под комплексную застройку. Ожидается, что в 2008 году на рынке за счет крупных проектов появится 1 млн м2 жилья. Однако этого еще недостаточно для полного насыщения, поэтому на цены эти метры вряд ли повлияют. Платёжеспособный спрос, он же уровень продаж, по нашим прогнозам, в 2008 году составит 2,5 млн м2. Будет сдано около 2,7 млн м2, в том числе более 500 тыс. м2 бюджетного жилья.
Основная тенденция 1 квартала - продолжение активного роста цен на жильё. В первом квартале цены на рынке строящегося жилья выросли более чем на 15%. В основном сейчас строится типовое жильё, что и естественно - этот сегмент всегда был наиболее востребованным. На долю жилья комфорт-класса и элитных объектов приходится менее 30% рынка. Свой спрос есть в каждом из сегментов - иначе соотношение возводимого жилья на рынке быстро бы изменилось. Наиболее высок спрос в сегменте типового жилья.
Цены растут на 1-1,5% каждую неделю. Летом мы ожидаем некоторое затишье на рынке, а осенью - новую активизацию спроса. Причины роста не сиюминутны, они отражают экономические закономерности: увеличение платёжеспособного спроса при низких темпах увеличения предложения. Другое дело, что как и многие другие рынки, рынок недвижимости цикличен, на нём чередуются периоды интенсивного роста цен с периодами ценовой стагнации.

По информации ССО "Союзпетрострой», компаний "Петербургская Недвижимость" и "Невский Альянс".